중국 부동산, 제V부: "아무도 마지막으로 들고 있을 사람이 되려고 계획하지 않았다" 붕괴의 행동 논리, 언제나 기다리고 있던 죄수의 딜레마, 그리고 고통이 당신 자신에 대해 말해주는 것 저: Tao Miyazora

이 시리즈의 II부에서 IV부는 위에서 아래로 구조적 논증을 쌓았다. 인구학적 부채: 미리 수확된 미래가 끝내 도착하지 않은 것. 정치적 프리미엄: 결코 일어나지 않을 자유화의 자본화된 가치가 이제 자산가격에서 한 베이시스포인트씩 빠져나가고 있는 것. 기생적 의존: 내생적 생산능력을 한 번도 증명하지 못한 체계가 이제 두 개의 외부 숙주 중 두 번째 숙주와의 연결을 끊고 있으며, 세 번째 숙주는 존재하지 않는 것. 구조는 확립되었다. 이 글은 더 작아진다. 정저우의 반쯤 빈 아파트 단지에 서 있는 개인에게로 간다. 그는 자신이 지불한 가격보다 가치가 낮아진 유닛의 모기지를 쥐고, 존재하지 않는 매수자를 찾고 있다. 2019년에 “가격은 오르기만 한다”는 것을 모두가 알고 있었기에 상하이에서 샀고, 2021년에 레버리지가 가능했기에 레버리지를 더했으며, 이제 자신이 더 젊은 누군가에게 팔려고 했던 자산이 이 가격에서는 더 젊은 누구도 사려 하지 않는다는 사실을 발견하고 있는 사람에게로 간다. 붕괴를 단지 불가피하게 만든 것이 아니라 자기 가속으로 만든 행동 논리로 간다 — 거시 구조가 결론을 향해 쌓여 가는 동안, 모든 개별 거래 안에서 작동하고 있던 그 논리로.

I. 아무도 마지막 매수자가 되려고 계획하지 않았다 중국 부동산을 다루는 표준적 프레이밍은 참여자들을 “살기 위해 집을 샀고, 30년 모기지를 30년 동안 갚을 생각이었으며, 이제 자산 가치 하락 때문에 고통받는 사람들”로 취급한다. 이 프레이밍은 법적 노출에 관해서는 맞을 때도 있지만, 심리에 관해서는 대체로 틀리다. 중국의 부동산 매수자들 — 특히 대도시에서, 특히 상승이 정점에 달했던 그 10년 동안 — 지배적이었던 정신 모델은 “앞으로 30년간 살 집을 산다”가 아니었다. 훨씬 더 단순했다. “오를 자산을 산다. 일정 기간 들고 있다. 다음 매수자에게 이익을 붙여 판다. 모기지는 내 30년 문제가 아니다. 내가 팔면 남의 문제가 된다.” 앞선 가격 역사를 감안하면 이것은 비이성적이지 않다. 대략 20년 동안 이 모델은 작동했다. 매수자는 들고 있었고 가격은 올랐고 다음 매수자가 나타났고 부채가 이전됐고, 마지막 매수자를 제외한 체인 안의 모두가 돈을 벌었다. 마지막 매수자는 새로운 보유자가 되었고 과정은 반복됐다. 전체 구조는 한 조건에 의존했다. 다음 매수자가 영원히 उपलब्ध하다는 것. 인구가 증가하고 도시화가 진행되는 사회에서는 이 조건이 무기한 유지될 수 있다. 항상 더 젊은 누군가가 있다. 작은 도시에서 막 올라온 누군가가 있다. 방금 계약금을 모은 누군가가 있다. “경제의 진짜 참여자”가 되기 위해 — 바깥에서 임차인으로 남지 않기 위해 — 사야만 하는 누군가가 있다. 체인은 연장된다. 부채는 전달된다. 아무도 마지막이 아니다. II부에서 확립된 인구학적 현실은 이 조건을 종료시켰다. 다음 매수자가 되었어야 할 사람들 — 모기지들이 서명되던 해에 태어났어야 할 코호트 — 이 필요한 숫자로 도착하지 않는다. 2025년 출생 코호트 792만은 이미 과대계상의 가능성이 높고, 체인을 유지하는 데 필요했을 코호트의 절반도 안 된다. 다음 매수자는 문자 그대로 태어나지 않았다. 다음 매수자가 나타나지 않을 때, 현재 보유자는 자신이 30년 동안 서비스할 계획이 아니었던 30년 모기지가 사실은 30년 동안 서비스해야 하는 30년 모기지라는 사실을 발견한다. 혹은 서비스하지 않고, 서비스하지 않은 결과를 맞는다. 어느 쪽도 계획과 닮지 않았다. 이 역학에 악당은 없다. 누군가가 규칙을 속여 참여자들을 기만한 것이 아니다. 참여자들은 규칙을 이해하고 있었다. 규칙은 “부채를 스스로 장기 서비스해야 하기 전에 다음 매수자를 찾아라”였다. 규칙은 다음 매수자가 태어나지 않으면서 작동을 멈췄다. 체인은 누가 속여서 끊어진 것이 아니다. 그 체인이 자금을 댔던 추출 메커니즘에 의해, 기저 가정 — 영원한 인구 보충 — 이 무효화되면서 끊어졌다. 시스템은 다음 세대의 매수자를 먹어 치웠다. 그리고 다음 세대의 매수자가 없다는 사실에 놀랐다.

II. 죄수의 딜레마 충분히 많은 보유자들이 동시에 자신이 마지막 매수자일 수 있다고 의심할 때 — 다음 매수자가 수익성 있는 출구를 보장하는 가격으로 나타나지 않을 수 있다고 의심할 때 — 다른 논리가 활성화된다. 이 상황에서 모든 보유자는 같은 계산을 한다. 모두가 보유하면 가격이 안정되고, 집단 결과는 모두가 파는 것보다 낫다. 모두가 그것을 안다. 동시에 모두는 다른 모든 보유자도 같은 계산을 하고 같은 두려움을 느끼며, 다른 이들보다 먼저 빠져나가려는 동일한 유인을 갖고 있다는 것도 안다. 먼저 빠져나간 보유자가 가장 좋은 가격을 얻는다. 마지막에 빠져나간 보유자가 가장 나쁜 가격을 얻는다. 신뢰할 수 있는 집단적 약속 메커니즘이 없다면, 합리적 반응은 가능한 한 빨리 탈출하는 것이다. 이것이 부동산 형태의 죄수의 딜레마다. 악의가 필요 없다. 조정이나 공모가 필요 없다. 합리적인 개인 반응들의 집합 결과가 모두에게 파국이 되는 상황만 있으면 된다. 중국 사회의 특정 특징은 이 균형을 다른 제도적 토대를 가진 사회에서보다 더 가혹하게 만든다. 집행 가능한 재산권은 곤경에 처한 시장에서도 질서 있는 시장을 가능하게 한다 — 모든 참여자가 동시에 달아날 필요 없이 가격 발견 메커니즘이 작동하게 한다. 독립적인 법 체계는 손실을 재배분하는 채무 재조정을 가능하게 하여, 모든 보유자가 매도자가 되지 않게 한다. 수평적 사회 신뢰 — 가족이나 정치적 후원자가 아닌 사람들과도 신뢰할 수 있게 집단 행동에 커밋할 수 있는 능력 — 은 순수한 게임이론이 배제하는 조정을 가능하게 한다. 그러나 50년의 레닌주의 조직 논리로 구성된 중국 사회는 이 세 가지를 체계적으로 약화시켜 왔다. 재산권은 종이 위에 있고 필요하면 국가가 덮어쓴다. 법 체계는 당국의 도구이지, 사적 분쟁을 해결하는 독립 메커니즘이 아니다. 수평적 신뢰는 구조적으로 억눌려 왔다 — 이웃을 신고하도록 훈련되고, 위계 안에서 경쟁하도록 훈련되고, 옆의 관계를 자원보다 위협으로 취급하도록 훈련된 사회가 자산 가격이 떨어지기 시작했다고 해서 갑자기 신뢰할 수 있는 집단적 약속 능력을 갖게 되지는 않는다. 결과는 하나의 가용 균형뿐이다. 모두가 판다, 혹은 팔려고 한다. 매도는 하락을 가속하고, 하락은 매도를 가속한다. 가속은 시장이 바닥을 찾을 때까지 계속된다 — 질서 있는 가격 발견을 위한 제도적 메커니즘이 없는 한, 그 바닥은 펀더멘털이 아니라 매도자의 고갈로 결정된다. 그 바닥은 II부부터 IV부가 확립했듯, 지금 중국 주거용 부동산을 들고 있는 누구도 진지하게 생각하고 싶지 않을 만큼 낮다.

III. 개인 능력으로 오인된 ‘관(파이프) 프리미엄’ 간단한 사고실험을 하자. 출생 시점의 아이 20명을 데려와 10명은 1990년 상하이에, 나머지 10명은 1990년 티베트에 둔다. 30년의 결과를 추적한다. 상하이 코호트는 평균적으로 2020년까지 훨씬 더 부유해진다. 상하이 아이들이 더 똑똑하거나, 더 열심히 일하거나, 더 자격이 있기 때문이 아니다. 1990년의 상하이는 곧 연안 중국의 생산능력을 변형시킬 태평양 횡단 자원 입력 — 미국 자본, 일본 제조 기술, 대만 산업 전문성 — 의 진입 지점 가까이에 있었기 때문이다. 파이프라인이 상하이를 통과했고, 파이프가 열릴 때 파이프 근처에 있는 가치는 어떤 개인 특성보다 크다. 출생지를 바꾸면, 티베트 코호트를 상하이에 두면 상하이 결과를 만들고, 상하이 코호트를 티베트에 두면 티베트 결과를 만든다. 변수는 사람이 아니다. 관이다. 이것은 논쟁적인 경험 주장도 아니다. II부와 IV부가 확립한 함의의 직접적 결과다. 연안 중국의 부는 주로 외부 자원 입력에 대한 지리적 차익거래이며, 내생적 생산능력의 표현이 아니다. 외부 입력 없이 대약진과 문화를혁명을 만들어 낸 같은 시스템이, 외부 입력이 있을 때는 선전과 푸둥을 만들어 냈다. 입력이 바뀌었다. 시스템은 바뀌지 않았다. 문제는 관 프리미엄을 받은 사람들이 대부분 그것을 관 프리미엄으로 경험하지 않았다는 점이다. 그들은 그것을 자신의 노력, 판단, 능력에 대한 보상으로 경험했다. 아파트가 오르는 것을 보며 ‘검증’이라 이해했고, 도시가 커지는 것을 보며 ‘내가 올바르게 선택했고, 올바르게 일했고, 올바르게 투자했다’는 확인으로 이해했다. 이 오귀인에는 구체적 행동 결과가 있다. 부가 개인 능력에서 나온다고 믿는 사람은 그 능력을 더 밀어 붙인다. 레버리지를 통해서까지. 능력이 시장 조건을 넘어 휴대 가능하다고 믿기 때문이다. 부를 관의 지대 — 지리적 행운과 외부 입력의 산물 — 로 이해하는 사람은 관이 닫힐 때 무슨 일이 일어나는지 물을 것이다. 부를 자신의 우월한 판단의 표현으로 이해하는 사람은 물을 이유가 없다. 그는 이전에도 늘 옳았다. 레버리지는 그 트랙 레코드로 정당화된다. 관이 닫힐 때, 개인 능력에 대한 레버리지 베팅은 개인 능력에 의해 움직인 적이 없는 자산에 대한 레버리지 베팅이 된다. 손실은 금융적 손실만이 아니다. 상승 사이클이 계속 미뤄 온 자기 이미지와 현실 사이의 간극을 마주하는 것이다. 그 대면은 지금 수백만 연안 가구의 대차대조표에서 실시간으로 벌어지고 있다. 편안한 대면이 아니다. 그러나 필요했다. 20년의 상승은 그것을 회피한 것이 아니라 미뤘다.

IV. 투자자가 피해자가 되는 순간 상승기에는 프레이밍이 일관된다. 투자자는 똑똑한 선택을 했다. 시장을 제대로 읽었다. 부동산이 구조적 지지를 받는 자산 클래스임을 이해했다. 규율과 선견으로 부를 쌓았다. 하락기에는 프레이밍이 바뀐다. 피해자는 배신당했다. 정책에, 정부에, 시진핑에, 개인의 통제 밖의 힘에. 이 전환은 심리적으로 이해된다. 구조적으로도 익숙하다. 문화대혁명이 끝난 뒤, 조직화된 사회폭력의 참여자들은 비슷한 재프레이밍을 겪었다. 투쟁대회에 열성적으로 참여하고, 동료와 가족을 규탄하며, 이념적 순응을 강제했던 이들이, 정치적 바람이 바뀌자 자신도 피해자였음을 발견했다. 비난은 마오쩌둥에게 집중되었고, 그 비난의 분배는 특정한 사회적 기능을 수행했다. 정점 아래의 모두를 “내가 무엇을 했고 왜 했는가”라는 질문에서 풀어 준 것이다. 류사오치는 문화대혁명을 가능하게 한 당국 체계를 구축하는 데 도움을 주었고, 그것이 그에게 돌아섰을 때 피해자가 되었다. 이는 정확하다 — 그는 피해를 입었다. 또한 불완전하다 — 그는 자신을 피해자로 만든 체계의 건설자이기도 했다. 둘 다 동시에 참이다. 피해자 프레이밍을 참여자 프레이밍보다 선호하는 문화는 진실 탐구가 아니다. 사회 연속성을 위한 메커니즘이다. 책임을 정점에 집중함으로써 나머지 참여자들은 자신의 역할을 청산하지 않고도 계속할 수 있다. 현재 버전도 동일하게 작동한다. 시진핑이 정점이고 책임은 모두 그에게 흐른다. 최고 레버리지에서 매수했고, 빚을 서비스하기보다 더 젊은 사람에게 팔려고 계획했으며, 20년의 상승을 누리고, 이제 한 번의 하락을 겪는 매수자는 시진핑 정책의 피해자이지, 이 결과를 언제나 만들어 낼 내부 논리를 가진 구조의 참여자가 아니다. 이 프레이밍은 자기방어적일 뿐 아니라 인과에 대해서도 틀리다. 붕괴를 만든 구조는 시진핑이 만든 것이 아니다. 그것은 수십 년에 걸쳐 개발업자, 지방정부, 은행, 매수자들의 결합된 결정으로 만들어졌다 — 각자는 미래를 소비하는 체계 안에서 개별적으로는 합리적 선택을 했다. 시진핑은 미래 소비가 가시화된 순간에 그 자리에 있었던 지도자이며, 책임을 집중시킬 수 있는 정점이다. 문화대혁명 이후의 마오가 수행했던 것과 같은 기능 — 참여자들이 자기 성찰 없이 진행할 수 있도록 책임을 흡수하는 기능 — 을 수행한다. 기계는 계속된다. 다음 사이클이 시작된다. 이름은 바뀐다. 구조는 바뀌지 않는다.

V. 정보로서의 고통 — 붕괴가 실제로 말해주는 것 붕괴는 20년의 상승이 만들어 낼 수 없었던 것을 만들어 내고 있다. 정확한 정보다. 아파트 가치가 30% 떨어진 연안 도시 주민은 처음으로 정직한 데이터를 받는다. 그 아파트가, 부풀렸던 조건이 없을 때, 얼마나 가치가 있었는지를. 데이터는 불편하다. 그러나 상승 사이클이 제공하던 어떤 것보다 정확하다. 연안과 내륙 사이에는 거친 수치적 수렴이 일어나고 있다. 내륙이 부자가 된 것이 아니다. 연안 자산 가격에 박혀 있던 관 프리미엄이 사라지고 있는 것이다. 프리미엄의 소멸은 균등하지 않다. 가장 프리미엄이 큰 자산을 들고 있던 이들에게 가장 무겁게 떨어진다. 상하이와 선전은 간쑤와 칭하이보다 절대적으로 더 많이 잃는다. 잃을 프리미엄이 더 많았기 때문이다. 이것은 정의가 아니다. 내륙은 얻지 못했다. 연안은 빌린 우위를 잃었을 뿐이다. 그러나 수렴은 বাস্ত বাস্ত이며, 특정 함의를 갖는다. 많은 연안 주민이 자신의 우월한 능력의 확인으로 경험했던 격차는, 상당 부분, 지금 제거되고 있는 관에 대한 근접성의 측정이었다. “당신의 우위는 개인이 아니라 지리에서 왔다”는 정보는, 중국 부동산 시장이 30년 동안 전달한 가장 정직한 메시지다. 그것은 의도적 사회적 성찰 과정이 아니라 대차대조표 파괴를 통해 전달되고 있다. 정직한 역사 회계의 제도 기반이 없는 사회에서 가능한 유일한 메커니즘이기 때문이다. 그러나 전달은 일어나고 있다. 고통은 데이터다. 즐거운 데이터는 아니다. 우월한 판단이라는 전제로 자기 모델을 세워 온 사람이, 그 판단의 상당 부분이 출생지의 운이었다는 증거를 마주하는 것은 진짜로 어렵다. 그러나 — 불편한 부분이지만 — 필요하다. 관의 지대를 획득한 능력으로 착각해 온 사회는, 체계적으로 잘못된 자기 모델로 30년을 운영해 왔다. 잘못된 모델이 레버리지를 만들고, 레버리지가 노출을 만들고, 노출은 이제 손실로 해결되고 있다. 손실이 그 잘못된 모델의 교정이다. 교정이 진짜 자기 인식으로 이어질지는 보장되지 않는다. 자기 이미지와 현실 사이의 간극을 정직하게 처리할 수 있게 하는 문화·제도적 장치 — 독립 언론, 정직한 역사 교육, 법적 책임, 왜 결과가 발생했는지에 대해 진실을 말할 사회적 허가 — 는 레닌주의 장치가 체계적으로 억눌러 온 것들이다. 그 장치들이 없으면, 고통은 새로운 잘못된 모델 — 손실이 전적으로 외부이며 전적으로 남의 탓이고, 당사자의 선택과 가정과 무관하다는 모델 — 만 생산할지도 모른다. 앞 절의 피해자 서사는 그 새로운 잘못된 모델이며, 이미 형성 중이다.

VI. 끝나지 않는 패턴 이 글이 묘사한 행동 패턴은 붕괴로 교정되지 않는다. 그것들은 제약의 산물이다 — 수평적 신뢰가 없고, 집행 가능한 재산권이 없고, 집단 행동 메커니즘이 없고, 정직한 역사 회계가 없다 — 그리고 붕괴는 이를 바꾸지 않는다. 부채-넘기기 심리는 다음 사이클이 있다면 다음 자산 클래스 주위에서 다시 형성될 것이다. 다음 하락장이 집단적 자제를 요구할 때 죄수의 딜레마는 재가동된다. 다음 지리적·정책적 우위가 도착하면 관 프리미엄은 다시 개인 능력으로 오인될 것이다. 다음 반전이 오면 피해자 서사는 그때의 정점에 있는 사람에게 비난을 집중할 것이다. 이 패턴들은 고정된 문화 성격의 표현이 아니다. 특정 제도적 제약에 대한 합리적 적응이다. 제약을 바꾸면 패턴이 바뀐다. 제약을 유지하면 누가 결정을 하든 패턴은 지속된다. 제약은 바뀌지 않는다. 그것을 만든 레닌주의 장치는 자유화가 아니라 통합으로 향한다. 다른 행동 균형을 가능케 할 제도적 기반은 형성되는 것이 아니라 체계적으로 형성되지 못하게 막히고 있다. 붕괴는 끝나고 시장은 바닥을 찾을 것이다. 그 바닥은 이 시리즈가 확립했듯, 현재 보유자들이 포지션을 잡은 가격보다 훨씬 낮다. 바닥 이후의 일은, 충분히 멀리서 보면 같은 사이클의 시작처럼 보일 것이다. 다른 자산, 다른 정점의 이름, 다른 숫자. 같은 구조. 같은 행동 논리. 현재를 위해 이용 가능한 미래를 소비하는 같은 방식. 미래가 더는 남지 않을 때까지. 그때, 플라스크.

Tao Miyazora는 아시아의 장주기 전략 위험과 레닌주의 정치경제의 구조 논리에 관해 쓴다. 워싱턴 D.C.와 도쿄를 오간다.