中国の不動産、第V部：「最後に抱える人になるつもりだった者はいない」 崩壊の行動論理、ずっと待っていた囚人のジレンマ、そして痛みが自分について教えること 著：Tao Miyazora

本シリーズの第II部から第IV部は、上から下へ構造的な論証を組み立てた。人口学的な負債――先に刈り取られた未来が到来を拒んだこと。政治プレミアム――起きるはずのなかった自由化の資本化された価値が、いま資産価格から一ベーシスポイントずつ退出していること。寄生的依存――内生的な生産能力を示したことのないシステムが、二つある外部宿主のうち第二の宿主との接続を断ち、第三の宿主は存在しないこと。 構造は確立された。ここからは小さくなる。 鄭州の半分空いた団地のなかで、買ったときより価値が下がった住戸のローンを抱え、存在しない買い手を探している個人へ。2019 年に「価格は上がるだけ」だと信じて上海で買い、2021 年に借りられるからとレバレッジを追加し、いま「若い誰かに売るつもりだった資産」がこの価格では若い誰も欲しがらないと気づきつつある人物へ。 崩壊を不可避にしただけでなく自己加速させた行動論理へ――マクロ構造が結論へ向かう一方で、あらゆる個別取引の内部で作動していた論理へ。

I. 最後の買い手になるつもりだった者はいない 中国不動産の標準的な枠組みは、参加者を「住むために家を買い、30 年ローンを 30 年で返すつもりで背負い、いま資産価値の下落で苦しんでいる人々」と捉える。 この枠組みは、法的なエクスポージャーについては正しい場合があっても、心理については概ね誤っている。 中国の不動産購入者――とりわけ大都市で、とりわけ上昇が頂点に達した十年に――支配的だった心的モデルは「次の 30 年ここに住む場所を買っている」ではない。もっと単純だ。「上がる資産を買っている。しばらく持つ。次の買い手に利幅を乗せて売る。ローンは 30 年間の自分の問題ではない。売ったときに別の誰かの問題になる。」 その前にあった価格史を考えれば非合理ではない。およそ二十年、このモデルは機能した。買い手は保有し、価格は上がり、次の買い手が現れ、債務は移り、最後の買い手を除く鎖の全員が儲かった。最後の買い手が新しい保有者になり、プロセスが繰り返された。 構造全体は一つの条件に依存していた。永遠に次の買い手がいること。 人口が増え都市化が進む社会では、この条件は無期限に維持できるように見える。常に若い誰かがいる。小さな都市から来た誰かがいる。頭金を貯めたばかりの誰かがいる。経済の「内部の参加者」になるために買わねばならない誰かがいる。鎖は延び、債務は渡り、誰も最後にならない。 第II部で確立した人口学的現実はこの条件を終わらせた。次の買い手になるはずだった人々――ローンが署名されていた年に生まれるはずだったコホート――が必要な数で到来しない。2025 年の出生コホート 792 万は、すでに過大計上の可能性が高く、鎖を維持するために必要だった規模の半分以下だ。次の買い手は、文字どおり生まれていない。 次の買い手が現れないとき、現在の保有者は気づく。30 年サービスするつもりがなかった 30 年ローンが、実際には 30 年サービスする 30 年ローンであることを。あるいはサービスせず、その帰結に直面することを。どちらも計画に似ていない。 この動学に「悪役」はいない。誰かがルールを欺いたのではない。参加者はルールを理解していた。ルールは「自分が債務を自分でサービスしなければならなくなる前に次の買い手を見つけろ」だった。ルールが機能しなくなったのは、次の買い手が生まれなくなったからだ。鎖が切れたのは誰かがズルをしたからではない。前提――永続的な人口補充――が、鎖そのものが資金供給していた抽出メカニズムによって無効化されたからだ。 システムは次世代の買い手を食べた。そして次世代の買い手がいないことに驚いた。

II. 囚人のジレンマ 十分な数の保有者が同時に「自分が最後の買い手かもしれない」と疑うとき――次の買い手が利益の出る価格で現れないかもしれないと疑うとき――別の論理が起動する。 誰もが同じ計算に直面する。全員が保有すれば価格は安定し、全員が売るより集合的結果は良い。誰もがそれを知っている。同時に誰もが知っている。他の誰もが同じ計算をし、同じ恐怖を抱え、他人より先に逃げるインセンティブに晒されていることを。最初に逃げた者が最良の価格を得る。最後に逃げた者が最悪の価格を得る。信頼できる集団コミットメントの仕組みがないなら、合理的反応はできるだけ早く退出することだ。 これが不動産としての囚人のジレンマだ。悪意は要らない。調整も陰謀も要らない。必要なのは、合理的な個別反応の集合的結果が全員にとって破滅になる状況だけだ。 中国社会の特性は、この均衡を別の制度基盤を持つ社会より厳しくする。執行可能な財産権は、苦境にある市場でも秩序ある価格発見を可能にし、全員が同時に走らなくてもよくする。独立した法制度は、損失を分配する債務再編を可能にし、全員を売り手にしなくてもよくする。横の社会信頼――家族や政治的庇護者ではない相手と信頼できる共同コミットメントを結べる能力――は、純粋なゲーム理論が排除する協調を可能にする。 列寧主義的組織論理で構築された中国社会は、この三つすべてを体系的に弱めてきた。財産権は紙の上にあり、都合がよければ国家が上書きできる。法制度は党国の道具であり、私人間紛争を解決する独立メカニズムではない。横の信頼は構造的に抑圧されてきた――隣人を通報し、階層内で競争し、横の関係を資源ではなく脅威として扱うよう訓練された社会が、資産価格が下がり始めたときに突然、信頼できる集団コミットメントを獲得することはない。 結果、利用可能な均衡は一つだけだ。全員が売る、あるいは売ろうとする。売りが下落を加速し、下落が売りを加速する。加速は市場が床を見つけるまで続く――秩序ある価格発見の制度がないとき、その床はファンダメンタルズではなく売り手の枯渇で決まる。 その床は、第II部から第IV部が示したとおり、いま住宅不動産を保有している誰もが真剣に考えたくないほど低い。

III. 個人能力と誤認された「管道プレミアム」 簡単な思考実験をしよう。出生時に二十人の子どもを取り、十人を 1990 年の上海に、残り十人を 1990 年のチベットに置き、三十年の結果を追う。 上海組は平均して 2020 年までに大幅に豊かになる。上海の子どもがより賢いからでも、勤勉だからでも、値するからでもない。1990 年の上海が、太平洋横断の資源入力――米国資本、日本の製造技術、台湾の産業ノウハウ――の入口付近に位置し、それが沿海中国の生産能力を変える寸前だったからだ。管道が上海を通っていた。管道が開くとき、管道の近くにいる価値は個人特性より大きい。 出生地を入れ替えれば、チベット組を上海に置けば上海の結果を生み、上海組をチベットに置けばチベットの結果を生む。変数は人ではない。管道だ。 これは論争的な経験主張ではない。第II部と第IV部が確立した含意だ。沿海中国の富は主として外部資源入力に対する地理的裁定取引であり、内生的生産能力の表現ではない。外部入力なしでは大躍進と文革を生んだ同じシステムが、入力ありでは深圳と浦東を生んだ。入力が変わった。システムは変わらない。 問題は、管道プレミアムを受け取った人々が、それを管道プレミアムとして経験しなかったことだ。彼らはそれを自分の努力・判断・能力のリターンだと感じた。マンションが値上がりするのを見て検証だと思い、都市が成長するのを見て自分が正しく選び、正しく働き、正しく投資した確認だと思った。 この誤帰属には具体的な行動上の帰結がある。富が個人能力に由来すると信じる人は、その能力をレバレッジで押し続ける。能力は市場条件を超えて持ち運べると思うからだ。富を管道の地代――地理的幸運と外部入力の産物――として理解する人なら、管道が閉じたら何が起きるかを問うだろう。自分の優越した判断の表現として理解する人は問わない。これまでは常に正しかった。レバレッジは実績によって正当化される。 管道が閉じるとき、個人能力へのレバレッジ賭けは、個人能力で動いていたことのない資産へのレバレッジ賭けになる。損失は金銭だけではない。上昇サイクルが先送りし続けた自己像と現実のギャップに直面することだ。 その対面は、沿海都市の数百万世帯のバランスシートの中で、いまリアルタイムに起きている。快適ではない。しかし必要だった。二十年の上昇で回避されたのではなく、先送りされたのだ。

IV. 投資家が被害者になる 上り坂では枠組みは一貫する。投資家は賢い判断をした。市場を正しく読んだ。不動産が構造的に支えられた資産クラスだと理解した。規律と先見で富を築いた。 下り坂では枠組みが変わる。被害者は裏切られた。政策に、政府に、習近平に、個人の責任の外にある力に。 この転換は心理的に理解できる。構造的にも見慣れている。 文革の終結後、その十年の組織化された社会暴力の参加者は似た再枠組みを経験した。闘争集会に熱心に参加し、同僚や家族を糾弾し、イデオロギー順応を強制した者たちが、風向きが変わると自分も被害者だと発見した。非難は毛沢東に集中し、その分配は社会的機能を果たした。頂点以下の全員を「自分は何をし、なぜしたか」という問いから解放したのだ。 劉少奇は文革を可能にした党国を作るのに関与し、それが自分に向いたとき被害者になった。正確だ――彼は被害を受けた。しかし不完全でもある――彼は自分を被害者にしたシステムの建設者でもあった。両方は同時に真である。被害者枠を参加者枠より好む文化は真理探究ではない。社会連続性の仕組みだ。責任を頂点に集中させることで、他の参加者は自分の役割を清算せずに続けられる。 現在版も同じだ。習近平が頂点で、責任はすべて彼へ流れる。ピークのレバレッジで買い、債務をサービスするより若い誰かに売る計画を立て、二十年の上昇の恩恵を受け、いま一回の下落を経験している買い手は、習の政策の被害者であり、内在論理が常にこの結果を生む構造の参加者ではない。 この枠組みは自己奉仕的なだけでなく、因果について誤っている。崩壊を生んだ構造は習が作ったのではない。数十年にわたり、デベロッパー、地方政府、銀行、買い手が結合した意思決定で作られた。各者は未来を消費するシステムの中で個別には合理的な選択をした。習は未来の消費が可視化した瞬間にそこにいた指導者であり、責任集中のための頂点だ。文革後の毛と同じ機能――参加者が自己検証なしに前へ進めるよう責任を吸収する――を果たす。 機械は続く。次のサイクルが始まる。名前は変わる。構造は変わらない。

V. 情報としての痛み――崩壊が実際に告げるもの 崩壊は、二十年の上昇が生めなかったものを生んでいる。正確な情報だ。 マンションの価値が 30% 落ちた沿海都市の住民は、初めて正直なデータを受け取る。膨張条件がないとき、そのマンションがいくらだったのか。データは不快だが、上昇サイクルが与えた何よりも正確だ。 沿海と内陸の間には粗い数値的収斂が起きている。内陸が豊かになったのではない。沿海資産価格に埋め込まれた管道プレミアムが消えているのだ。プレミアムの消失は均等ではない。最もプレミアムの乗った資産を持っていた者に最も重く落ちる。上海と深圳は甘粛や青海より絶対額で多く失う。失うプレミアムが多かったからだ。 これは正義ではない。内陸は得ていない。沿海が借りていた優位を失っただけだ。しかし収斂は現実で、特定の含意を持つ。多くの沿海住民が自分の優越の証拠だと感じていた格差は、かなりの部分、いま外されつつある管道への近さの尺度だった。 「あなたの優位は地理であって個人ではない」という情報は、中国の不動産市場が三十年で最も正直に伝えたものだ。それは意図的な社会的清算ではなく、バランスシート破壊によって伝えられている。誠実な歴史会計の制度基盤を欠く社会で利用可能な唯一の機構だからだ。しかし伝達は起きている。痛みはデータだ。心地よいデータではない。優越した判断という前提で自己モデルを作ってきた人が、その判断の相当部分が出生地の運だったという証拠に直面するのは本当に難しい。 しかし――不快な部分だが――必要でもある。管道の地代を稼得能力と取り違えた社会は、体系的に偽の自己モデルで三十年動いてきた。偽モデルがレバレッジを生み、レバレッジが露出を生み、露出はいま損失によって解決されている。損失が偽モデルの修正だ。 修正が本物の自己認識を生む保証はない。自己像と現実のギャップに誠実に向き合うための文化・制度――独立メディア、誠実な歴史教育、法的責任、なぜ結果が起きたかを真実として言う社会的許可――は、列寧主義装置が体系的に抑圧してきたものだ。これらがなければ、痛みは新しい偽モデル――損失は完全に外部で、完全に他人のせいで、自分の選択や前提と無関係だという物語――を生むだけかもしれない。前節の被害者物語は、その新しい偽モデルであり、すでに形成されている。

VI. 終わらないパターン 本稿で述べた行動パターンは崩壊によって修正されない。それらは制約の産物であり――横の信頼がない、執行可能な財産権がない、集団行動の仕組みがない、誠実な歴史会計がない――崩壊はそれを変えない。 債務転嫁の心理は次のサイクルがあるなら次の資産クラスの周りで再編される。次の下落市場が集団的抑制を必要とするとき囚人のジレンマは再起動する。次の地理的・政策的優位が来れば管道プレミアムは再び個人能力と誤認される。次の反転が起きれば被害者物語は頂点にいる者へ非難を集中させる。 これらは固定的文化性格の表現ではない。特定の制度制約への合理的適応だ。制約を変えればパターンは変わる。制約を保てば、誰が意思決定してもパターンは残る。 制約は変わっていない。それを生んだ列寧主義装置は自由化ではなく統合へ向かっている。別の行動均衡を可能にする制度基盤は形成されるのではなく、体系的に阻まれている。 崩壊は終わり、市場は床を見つける。その床は、このシリーズが示したとおり、現在の保有者が取得した価格よりかなり低い。 床の後に何が起きるかは、十分な距離から見れば同じサイクルの始まりのように見える。別の資産、別の頂点の名前、別の数字。同じ構造。同じ行動論理。同じ、現在を賄うために利用可能な未来を消費するやり方。 未来が尽きるまで。 そのとき、フラスコが。

Tao Miyazora はアジアの長期戦略リスクと列寧主義政治経済の構造論理について書く。拠点はワシントン D.C. と東京の間にある。